¿SABIAS QUE?
Actualmente solicitar un crédito hipotecario es muy fácil, acércate a las diversas instituciones que te brindan este servicio. |
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Recomendaciones prácticas para adquirir una Vivienda |
Las personas tienen necesidades básicas de alimentación, vestimenta y vivienda, son sus tres prioridades, esta última satisface la necesidad de todo ser humano de sentirse seguro, de resguardarse ante las inclemencias del tiempo, de resguardarse del peligro que representan otras personas, por ello todo individuo busca constantemente el lugar más confortable para habitar y en donde puede disfrutar de la tranquilidad, donde puede convivir con su familia, en pocas palabras, buscan la mejor opción para establecer un hogar y para adquirir un patrimonio.
Si tú ya estas decidido a establecer un hogar considera los requerimientos o necesidades familiares, usualmente son de tres tipos:
- Vivir en casa de un pariente
- Rentar una vivienda
- Comprar una vivienda nueva o usada
Si estas evaluando comprar una casa, toma en cuenta una serie de recomendaciones sencillas que te permitirán ampliar tu panorama y conocer si la vivienda que deseas adquirir representa la mejor opción para cubrir tus necesidades, porque ¿cuantas veces no hemos escuchado a una persona inconforme por la compra de una vivienda que no cumplió con sus expectativas? o porque la zona en la que habita no es la adecuada por la angostura de las calles, por los reducidos espacios para estacionamiento de sus vehículos, o por la falta de servicios como escuelas, hospitales, centros comerciales etc..
Es por eso que en este espacio te brindaremos en una serie de 3 artículos con consejos y orientaciones para tomar la mejor decisión en la compra de una vivienda.
En nuestra experiencia hemos identificado que se sigue un proceso de compra que comienza por definir los recursos financieros con los que cuentas para adquirir la vivienda, de ahí se define la ubicación de la zona donde deseas comprar tu vivienda, posteriormente te diriges hasta la zona para realizar una visita a aquellos prospectos de vivienda hasta que realizas la elección de la vivienda que más se adecua a sus necesidades, posterior a esto se acude con la institución financiera para realizar el trámite de crédito en caso de no contar con los recursos suficientes para adquirirla.
Por ello puedes considerar el siguiente listado de preguntas que con frecuencia se pasa por alto al decidir cual sería la mejor ubicación de una vivienda, a menudo el aspecto exterior de una casa o departamento no necesariamente significa que esta es la garantía de un buen lugar para habitar. Por ello en tu posición de comprador debes de agotar todas las dudas que tengas par evitar el mal sabor de boca al tomar una mala decisión. Esta serie de cuestionamientos te ayudaran a elegir correctamente, asegurándote que el dinero que estas pagando por la vivienda lo vale.
Ubicación de su vivienda
- ¿En que zona debe ubicarse mi futura vivienda?
- ¿Cuenta con todos los servicios para satisfacer mis necesidades?
- ¿La vivienda está ubicada en una zona segura?
Características que debe tener su vivienda
- ¿Me gusta su diseño?
- ¿Cuáles son sus dimensiones?
- ¿Me provee todos los servicios?
- ¿Es nueva o usada?
Trámites para la compra de la vivienda
- ¿En que condición legal se encuentra la vivienda?
- ¿Cuento con el ingreso suficiente para adquirirla?
- ¿A que instituciones financieras puedo recurrir si no cuento con el dinero suficiente?
- ¿Qué tipo de trámite requiero para comprar mi casa?
Determinado este asunto, el primer paso es considerar en que zona se encuentra la vivienda, debes de tener en claro las mejores opciones para la ubicación de una vivienda pues de ello depende que disfrutes de una amplia gama de servicios que la zona urbana ofrece:
Pregúntate:
¿En que zona debe ubicarse mi futura vivienda?
Regularmente la compra de viviendas en ciudades implica el riesgo de que las condiciones de vida no sean tan seguras tanto para una persona con un nivel de ingreso bajo para la persona de ingresos altos, pon atención en la zona que eliges, los principales factores que debes de considerar es nivel de ingreso de los habitantes de la demarcación, la delincuencia de la zona, la distribución de los centros culturales y recreativos, fallas o carencias de los principales servicios como son agua, electricidad, drenajes, no obstante, existen colonias y complejos habitacionales que cumplen perfectamente con los requisitos para ofrecerte una mejor calidad de vida, así que puedes empezar considerando estos puntos generales.
¿Cuenta la zona con todos lo servicios para cubrir mis necesidades? ¿Tiene supermercados, bancos, deportivos, hospitales y escuelas suficientes?
La cercanía de los servicios públicos y privados dentro de la zona es primordial, pues de no identificar la gama de servicios básicos el costo monetario por el traslado extra para llegar a ellos, si no representa un problema por el costo, si representa un problema por el tiempo de traslado. Así que pon atención especial en los servicios existentes y la forma en la que estos están distribuidos. Bajo este criterio debes considerar los servicios elementales como: bancos, supermercados, oficinas de gobierno, hospitales, deportivos, escuelas, bibliotecas, etc.). Los servicios deben de situarse a una distancia no mayor a 1 kilómetro de distancia de tu vivienda.
¿Que tan accesible es llegar a la vivienda?, ¿Hay vialidades y transporte suficiente para desplazarse?, ¿Qué tan lejos estará la casa del lugar de trabajo?
Toma en cuenta que la mejor opción para la compra de una vivienda es la cercanía que esta tenga con los principales distribuidores viales, es necesario que identifique las vialidades principales y alternas (tales como ejes viales, avenidas, distribuidores, etc.) pues en el caso de una vivienda dentro de la zona urbana, el acceso y la velocidad de la circulación en calles y avenidas principales resulta lenta y caótica, de esta manera debe de prestarse una atención especial a la identificación del tipo de transporte disponible para sus traslados, a parte del de uso particular, (transporté de la red pública, autobús, sitios de taxis, etc.), debes de asegurarte de que los medios de transporte te permitan un traslado rápido y sin mayores complicaciones hasta el sito donde se ubica la vivienda. Presta atención especial en las obras públicas que se planean realizar o que se encuentran ya en proceso de construcción, en ocasiones pueden representar un problema más que una solución para las vialidades principales, el identificar estos elementos te permite el ahorro de tiempo y de dinero.
¿Es segura la zona?
Debe estar bien establecido el nivel de seguridad con el que cuentan los habitantes, ésta debe ser adecuada en cualquier momento del día. Verifica el índice de criminalidad y los riesgos geográficos de la zona en la que piensas habitar. Infórmate recurriendo a reportes estadísticos sobre los tipos de delincuencia existentes en la zona, y el índice de los delitos más frecuentes, y se ser necesario la cantidad de personal de policía preventiva, judicial, módulos de vigilancia y reportes de incidentes geográficos, sísmicos y pluviales. En todo caso es bueno dialogar con algunos habitantes de la zona para cerciorarse de todos los posibles riesgos que se te presentarían si vivieras en esa zona.
El considerar estas recomendaciones puede determinar la mejor opción para tu inversión. En este primer paso, te puedes dar cuenta de que no es simplemente el hecho de que la casa cuente con un buen acabado o con un exterior que a la vista resulte innovador y atractivo, es necesario ubicar la zona más favorable para adquirir una vivienda con un mejor nivel de calidad en su entorno.
En el próximo artículo estaremos orientándote sobre las características con las que debe contar tu vivienda. El proceso de adquisición de una vivienda debe considerar toda esta serie de recomendaciones generales con respecto a su diseño y estructura pues no todas las viviendas aseguran una mejor calidad de vida para ti y tu familia. |
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En el artículo anterior te comentábamos los elementos más básicos que debes de considerar para la mejor ubicación de una vivienda, en esta sección te aconsejaremos sobre una serie de especificaciones que te permitirán reconsiderar si la vivienda cuenta con los requerimientos mínimos para satisfacer tus necesidades y las de tu familia.
A menudo quien se decide a comprar una casa se hace preguntas básicas como éstas: ¿Me gusta su diseño interior y exterior?, ¿Tiene los espacios suficiente para cubrir mis necesidades?, ¿Me provee todos los servicios?.
Si ya te decidiste por comprar una casa es porque ya tuviste un contacto visual con la vivienda y a primera vista fue satisfactoria, seguramente ya habrás considerado si el diseño exterior e interior fue de tu total agrado, si los espacios de la casa son tan amplios para ti y tu familia, si la casa te provee todos los servicios etc., como verás, no son preguntas que te remitan a cuestiones meramente técnicas, en nuestra experiencia el contacto directo con la vivienda implica tres aspectos fundamentales:
- Diseño
- Espacios
- Servicios
Ahora bien, por el diseño de una vivienda se puede entender la estética, el estilo, desde el más vanguardista hasta el estilo más rustico, esta estética es la que hace de tu vivienda la más atractiva con respecto a otras, esto ya depende directamente de tu gusto.
Te planteábamos con anterioridad que no necesariamente el diseño más vanguardista te garantiza la calidad, pues aunque el diseño debe garantizarte la estabilidad de la estructura y la resistencia y durabilidad de los materiales, no siempre sucede así, al respecto te prevenimos para que consideres que al no elegir equivocadamente podrías estar pagando también, en un corto plazo, por complementos extras, ya sea para la reparación y mantenimiento de posibles daños que se presenten en la estructura, o bien, para surtirte de los servicios primarios como son; agua, luz, drenaje, gas, etc..
Por ello, si te ha complacido el diseño exterior e interior y los espacios con los que cuenta la vivienda, considera inspeccionar a fondo lo siguiente:
En el exterior:
Un acabado exterior ya sea de repellado de cemento, piedra, loza, cantera, ladrillo anaranjado, mármol, roca volcánica, cemento pintado etc., obviamente implica un mantenimiento especial y el gasto que estarías haciendo en un futuro para el mantenimiento de la fachada. En el exterior verifica que puertas, ventanas, herrería, sean metálicas o de madera, considera que no siempre se hace uso de un material adecuado a la construcción y conforme a ambiente o clima en la que se ubica la vivienda, por ello revisa marcos de, ventanas, puertas, el sellado de estos y el material utilizado debe ser resistente y durable. Es recomendable que conforme a la zona cuentes con protecciones metálicas de seguridad. Si piensas vivir en una zona con tránsito vehicular constante, checa la anchura milimétrica de los vidrios, debe ser la adecuada para aislarte del sonido que se produce al exterior además de que pueden mantener el calor durante un clima frió. Y no olvides que puertas y ventanas deben proporcionarte la ventilación e iluminación necesaria durante la mayor parte del día. No olvides el techo, el recubrimiento con impermeabilizantes no debe faltar.
Si la vivienda cuenta con áreas verdes es necesario que te informes sobre el mantenimiento más adecuado de éstas, y si tienes al alcance una toma de agua para el riego constante de árboles, arbustos y plantas. Asegúrate de que el tipo de vegetación se encuentre alejada de entradas y drenajes pues en la mayoría de los caso pueden dañar instalaciones de agua y drenaje, así como la obstrucción de estos.
Una de las problemáticas actuales es la carencia de espacios suficientes para los vehículos, asegúrate de que el espacio destinado a estacionamiento sea el necesario de acuerdo al número de vehículos con los que cuentes, te sugerimos que si ya decidiste habitar un departamento, checa que cuente con los espacios suficientes, se han dado casos en los que el número de vehículos por departamento superan los espacios existentes, motivo por el cual se invaden espacios destinados al tránsito de los residentes.
En el interior:
Habíamos hablado de espacios y dimensiones, nos referimos a los espacios útiles con los que cuenta la vivienda y que deben estar distribuidas en función de tus necesidades y actividades cotidianas, y que varían considerando el número de los integrantes de tu familia. Los espacios al interior deben distribuirse en Estancia, Comedor, Recámaras, Alcoba, Cocina, Baño, y Patio de servicio; al exterior deben distribuirse entre patio y áreas verdes y estacionamiento. No debes de olvidar que las dimensiones también están en función de tu presupuesto y de la legislación vigente de construcción.
En el interior de la vivienda te sugerimos que realices una verificación de los espacios, los acabados interiores varían al igual que la calidad de estos, sin embargo puedes empezar por inspeccionar el acabado en paredes (cemento con pintura, tapiz, textura para paredes, etc.) el material debe ser de tu agrado. Revisa el tipo de pisos en la vivienda, ya sea loseta, mármol, laminados etc. deben de tener la mejor calidad posible, lo deseable sería que el piso tanto de baño como cocina cuenten con antiderrapante.
El siguiente paso es revisar marcos de puertas y ventanas al interior para mayor seguridad el material tendría que ser metálico o de madera, verifica la ventilación se la adecuada en habitaciones, pues en los espacios de servicio o en donde se ubica el calentador se debe tener la ventilación necesaria en caso de que ocurriera una fuga. Uno de los problemas derivados de de la humedad y de calidad en materiales son los que con frecuencia se presentan en cocina y baños, resulta que a veces los materiales que son instalados en estos lugares tanto para marcos, puertas, ventanas, e inclusive los mismos muebles, no son los adecuados debido a que se esta utilizando un comprimido económico de madera que con la humedad se deforma o termina despedazándose.
Como el ejemplo anterior existen muchas otras cuestiones que debes considerar y que están relacionadas con los servicios, te comentamos que tomes en cuenta siempre la antigüedad de la vivienda, por dos cuestiones: la primera por los materiales utilizados para proveer los servicios principales como son electricidad, agua, drenaje y gas, obviamente conforme a la antigüedad de la vivienda el desgaste de las instalaciones es mayor, lo ideal es que la edad de la vivienda no se mayor a los 15 años, sea nueva o usada. Lo correcto es que como primer paso verifiques la capacidad de las cisternas, debido a la escasez o poca fluidez en el suministro de agua que se esta presentando en todo el país, la finalidad es que compruebes que la distribución del agua fluye correctamente hacia las tomas principales de agua en la vivienda (baños, cocina, patios, jardines etc.) durante toda la semana, pregunta a los vecinos más cercanos. Considera las cuestiones sanitarias, coladeras en al interior de la vivienda en baños y cuartos de servicio, en patio para desagüe pluvial son imprescindibles.
El siguiente paso es observar la instalación eléctrica, verifica primero Lámparas
Apagadores, Contactos, Timbre y comunicador exterior. Los contactos y apagadores deben estar bien distribuidos al interior de la casa, verifica que la distancia y cantidad de entradas para tus aparatos eléctricos sea la adecuada en todos los espacios de la casa, puede presentarse casos en los que existe solo un contacto y apagador en la sala, donde comúnmente se ubica la mayor parte de los aparatos eléctricos, de la misma forma puede haber casos en los que las entradas para de antena hacia la TV o para las conexiones de teléfono no estén bien ubicadas o probablemente ni existan, también se han dado casos en los que apagadores y contactos se encuentran ubicados a un costado de tarjas de cocina o lavamanos en los baños, lo cual implica un gran riesgo, toda instalación eléctrica debe estar alejada de los suministros de agua.
La importancia de comprobar la seguridad de la instalación de gas evita un riesgo, revisa las tuberías que se dirigen a la cocina y hacia el calentador y calefacción, la llave general y la tubería no deben de presentar ningún daño raspadura o abolladura en tanto sea visible desde el exterior al interior de la vivienda, cuando menos asegúrate que en la cocina y en el espacio destinado al calentador se tenga la suficiente ventilación en caso de fugas menores. Si la vivienda dispone de gas natural o butano, depende de ti y del gasto que quieras realizar en cualquiera de los dos tipos de instalaciones.
Si tú te informas y ubicas la distribución de los anteriores servicios y su instalación en toda la vivienda será más fácil para ti hallar los defectos que pudiera tener la vivienda, estos desperfectos o fallas no son tan perceptibles a primera vista pero podrás detectarlos por apariciones de grietas y humedad tanto en paredes como pisos, esto es importante pues detectas la vez fallas en la estructura y los materiales de construcción y en el acabado, defectos que pudieran presentarse en los techos, paredes y pisos. Es común saber de gente que ha adquirido casas y departamentos tanto nuevos como usados y de la gran cantidad de quejas debido a cuarteadoras o agrietamientos, a la aparición de humedad que brota de paredes y pisos, personas que han invertido una gran cantidad de dinero en dar mantenimiento y reparar estos daños.
A menudo pasamos por alto sugerencias tan sencillas e importantes que al momento de presentarse los problemas cuando ya estamos habitando la vivienda es una lamentación constante y un gasto considerable. |
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Sugerencias prácticas en el proceso de compra de una vivienda |
Sin duda los consejos que te proporcionábamos anteriormente sobre la ubicación y la calidad de la vivienda están en función de tus necesidades, de tu gusto y sobre todo de tu presupuestote. De acuerdo a tus necesidades individuales o familiares de un espacio más amplio y cómodo tienes dos opciones: rentar o comprar una vivienda ya sea nueva o usada. En todo el proceso de adquisición de una vivienda se parte primero de ubicar una zona y la respectiva vivienda, si ésta ha cumplido con la mayoría de los requisitos de calidad se procede a su compra, obviamente durante todo este proceso debes considerar tu presupuesto, tus gastos y lo que destinarás al ahorro. En las siguientes líneas te presentamos algunas sencillas sugerencias.
Durante el proceso de compra a menudo se hacen las siguientes preguntas: ¿Cuento con el presupuesto suficiente para adquirirla? , ¿En que condición legal se encuentra la vivienda? , ¿A que instituciones financieras puedo recurrir si no cuento con el dinero suficiente? , ¿Qué tipo de trámite requiero para comprar mi casa?.
Como primera sugerencia analiza las ventajas y desventajas que tiene una vivienda usada y una vivienda nueva con respecto a tu presupuesto.
Al rentar o adquirir una vivienda usada , tomando siempre en cuenta la zona, tienes la ventaja de encontrarte con un precio más económico por la antigüedad de la misma, si la normatividad de construcción te lo permite, probablemente sea más barato realizar las modificaciones o remodelaciones que consideres pertinentes en la vivienda (rentada o comprada). Recuerda que la antigüedad de la vivienda no debe rebasar los 15 años de antigüedad debido a que una mayor edad representa mayores daños estructurales en la vivienda.
Te comentábamos que lo ideal sería que la vivienda no rebasará los 15 años de antigüedad pues a mayor antigüedad los daños estructurales en la vivienda pueden ser significativos y puede resultarte costoso.
Si estás decidido a comprar una vivienda nueva , seguramente la ventaja que encontrarás es que las nuevas viviendas tienen la característica de ser funcionales, modernas y obviamente comienzan su vida útil, por lo que el precio de éstas suele ser un poco elevado, cabe resaltar que en algunas zonas se está dando prioridad al uso de nuevas tecnologías para beneficio ambiental, generalmente en las zonas recién edificadas podrían tener un desarrollo acelerado de comercios, importantes vialidades y obras. Probablemente la mayor desventaja que podrías encontrar al adquirir una vivienda nueva es lo que comúnmente llamamos “los vicios ocultos”, que no son otra cosa que los defectos que puede presentar la vivienda y del cual derivarían otros, como la baja calidad en el material de construcción que acarrearía agrietamientos o humedad en la vivienda, el problema es que estos vicios o defectos pueden aparecer en un periodo de 5 años a partir de su construcción, toma en cuenta estos problemas antes de firmar cualquier documento o contrato de compra-venta.
Ya te has dado cuenta que no hay una vivienda que cumpla totalmente con los requisitos de calidad.
En segundo lugar debes considerar la situación legal de la vivienda. Lo recomendable sería que te asesoraras con profesionales en este ramo como notarios, ingenieros y arquitectos lo que incluye un costo adicional. Si decidieras hacerlo por tu cuenta tienes el derecho de solicitar documentos que te aseguren la calidad de la vivienda. Solicita con el vendedor los planos estructurales de la vivienda al igual que un certificado denominado “libertad de gravamen” éste documento específica la situación jurídica actual en la que se encuentra un inmueble, el documento lleva un registro desde que el terreno es un lote baldío hasta las últimas modificaciones que se le hayan realizado, puedes recurrir a un seguimiento de las boletas del servicio de agua y predial acudiendo al Registro Público de la Propiedad.
En estos días adquirir una vivienda nueva o usada no representa un mayor problema si cuentas con el presupuesto adecuado, si éste te permite el pago de contado seguramente podrás llegar a un buen acuerdo con el vendedor inmobiliario o dueño de la propiedad, pero si el presupuesto con el que cuentas no es suficiente para adquirir la casa que verdaderamente cumplió con tus expectativas puedes considerar el financiamiento.
Como tú ya sabrás, existen organismos gubernamentales e instituciones financieras que atienden a diferentes sectores poblacionales de acuerdo al ingreso o relación laboral, el crédito hipotecario que ofrecen no solo esta destinado a la compra de una vivienda, el crédito hipotecario puede solicitarse para construir, ampliar o remodelar una vivienda.
INFONAVIT y FOVISSSTE, que son organismos públicos, otorgan el crédito solo a derechohabientes o trabajadores asalariados de empresas privadas y dependencias de gobierno, lo dos organismos trabajan con esquemas o moneda que se clasifican en pesos, unidades de inversión (UDIS) y salarios mínimos y que se destinan para el crédito tradicional, programas específicos y al cofinanciamiento en el que participan junto con una institución financiera para el otorgamiento de préstamos y que permite que el derechohabiente cuente con un monto mayor de crédito para la compra de una vivienda.
La Sociedad Hipotecaria Federal está trabajando con instituciones financieras en un cofinanciamiento de una manera más accesible destinada a personas que laboran por cuenta propia.
La otra opción crediticia son las instituciones financieras como Bancos, Sofoles y Sofomes (que son instituciones financieras no-bancarias autorizadas para financiar sectores o actividades específicas, a diferencia de los Bancos las Sofoles al otorgarte el crédito te ofrecen plazos con un límite hasta de 30 años con tasas de interés bajas a diferencia de algunas instituciones bancarias.
Si piensas acudir a alguno de estos organismos e instituciones financieras para solicitar tu crédito te informamos que el trámite que debes seguir implica un costo, así como todo crédito implica intereses.
Obviamente que para acceder al crédito debes de cumplir con algunos requisitos: edad mínima de 18 años y un máximo de 65 años, ingresos mínimos comprobables cotizando entre 1 y 18 bimestres, por ello te recomendamos contar con un monto extra para el trámite que consta de la apertura de expediente, la consulta de tu historial crediticio, un estudio socioeconómico, avaluó de la propiedad, pago de registro, impuestos y gastos notariales.
Hasta este punto podemos decirte que no hay mayores complicaciones y que los precios por los trámites y comisiones las instituciones financieras varían. |
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Las condiciones del Crédito Hipotecario |
Quien decide recurrir al financiamiento para la adquisición de una vivienda puede considerar una serie de trámites y requisitos para obtenerlo, sin embargo debe de percatarse de la cantidad de opciones que tiene para adquirirlo dentro de este mercado. Previo a toda solicitud de crédito se debe considerar la capacidad de pago, debe de realizarse una breve reflexión sobre la estabilidad económica y laboral actual para preveer toda dificultad que se presente para efectuar los pagos futuros, hay que recordar que se esta adquiriendo un patrimonio, pero a la vez estarás contrayendo una deuda.
Al recurrir al financiamiento se tienen dos opciones: la adquisición de esa mediante el apoyo de un Organismo Nacional de Vivienda como Infonavit o Fovissste, o bien, recurriendo a los intermediarios financieros especializados en el ramo hipotecario como Bancos, Sofoles y Sofomes, estas últimas trabajando bajo los lineamientos de la Sociedad Hipotecaria Federal que regula las actividades de estos intermediarios.
En ambos casos te comentamos que todo crédito se maneja bajo los esquemas:
- Tradicional
- Cofinanciado
- Específicos (conyugal, pensionados, entre algunos otros)
Todo crédito establece un tipo de moneda
- Pesos
- Salarios Mínimos (SM) que varían por motivos de la zona de ubicación.
- Unidades de Inversión (UDIS con un valor de 4.02 pesos)
Todo crédito cuenta con un plazo que va de los 5 a los 25 años.
Todo crédito maneja diferentes tasas de interés de acuerdo al ingreso y al monto del crédito solicitado y de acuerdo a lo establecido por quien te lo estará otorgando. Esta tasa de interés puede ser fija o variable. El porcentaje promedio se ubica entre el 13%.
Dentro del mismo crédito se te ofrece varios tipos de seguro: Muerte, discapacidad, daños a la vivienda, entre algunos otros.
Si se decide a recurrir a los intermediarios Financieros , los tipos de crédito, las condiciones y los requisitos pueden variar de acuerdo a la entidad financiera y a tu ingreso.
Por lo regular todos siguen un proceso que inicia cuando, previo a una excelente asesoría, se presenta la solicitud, el intermediario financiero realizará una consulta al Buró de crédito y en algunos casos realizará un estudio socioeconómico, posteriormente se abrirá un expediente documentación oficial, lo siguiente será la verificación legal de la vivienda y sus características técnicas, se realizará entonces el avalúo de con la acreditación de la SHF y se finalmente se autorizará el crédito si se cumplieron los requisitos. Debe considerarse que este proceso tiene un costo adicional por servicio, como el pago del avalúo, comisión por apertura de expediente, derechos notariales, por investigación socioeconómica, entre otros, que es importante que se considere previamente a realizar el trámite. El periodo en el que se lleva a cabo todos los trámites va de los 2 a los 4 meses.
Cada intermediario financiero trabaja con el esquema de cofinanciamiento mediante crédito Infonavit y Fovissste por lo que el monto del crédito se incrementa cuando no importando el valor de la vivienda, sin embargo, los requisitos los establece el intermediario financiero de a cuerdo con tu capacidad de pago, ellos especifican una cierta cantidad de enganche que debes cubrir para la compra, este esquema te permite adquirir únicamente una vivienda nueva o usada y no se hace necesario acudir directamente al Organismo de vivienda.
En el caso de recurrir a los Organismos Nacionales de Vivienda como Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) sugerimos brevemente considerar los siguientes requisitos.
Quien se decide por recurrir al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) debe de considerarse que el Instituto esta orientado a facilitar y promover la vivienda de interés social, sin embargo al entrar bajo el esquema de cofinanciamiento se da la facilidad para adquirir casas residenciales:
El Infonavit maneja los tipos de crédito:
Tradicional : Es el crédito que se presenta como una prestación o derecho para los trabajadores derechohabientes y que se suma al saldo de la subcuenta de vivienda vía nómina, esto es, el pago se realiza a través de las aportaciones patronales. El valor de la vivienda no debe de rebasar los 350 salarios mínimos en el DF, y 300 salarios mínimos en el interior de la República.
Conyugal : que es el crédito que se otorga a los civilmente casados, con la finalidad de aumentar el monto del crédito mediante la unión de créditos no importando que el cónyuge cuente con un crédito Fovissste.
Cofinavit : es un esquema de crédito en el que el Instituto participa de forma conjunta con una Solol o Banco para otorgar el crédito e incrementar el monto de éste. El valor de la vivienda no tiene límite.
Confinavit : Ingresos Adicionales: es un crédito cofinanciado el cual se otorga a trabajadores con un salario de hasta 3.9 VSM pesos con ingresos adicionales.
En estos casos el acceso al crédito esta determinado por los requisitos especificados por el Instituto:
- Ser derechohabiente con una relación laboral vigente mayor a un año.
- Cumplir con la puntuación requerida
- No haber recibido un crédito anteriormente por parte del Instituto
- Únicamente en el caso del cofinanciamiento, los requisitos los establece la entidad financiera con la que solicitaste el crédito.
Documentación:
- Solicitud de la inscripción de crédito
- Acta de nacimiento
- Identificación oficial
- Acta de matrimonio en caso del crédito conyugal y cofinanciamiento
- Avalúo de la vivienda
- Carta de autorización emitida por la Solol
- Carta de instrucción
- (en caso del cofinanciamiento) Mas la documentación solicitada por el intermediario financiero.
El crédito se establece en salarios mínimos, en plazos que van de 5 a 30 años con tasa fija que va del 4% al 9%, no esta de más el recordar que la tasa de interés varía en el caso del cofinanciamiento.
Para solicitar un crédito Fovissste es necesario como requisito ser trabajador derechohabiente al servicio del Estado y haber cotizado por un periodo de 9 bimestres, es decir cotizar al Fovissste , mediante las aportaciones que tu dependencia o entidad aporten.
Los esquemas de crédito que maneja son:
Crédito Tradicional: otorgado solo a derechohabientes a través de un sorteo el cual tiene una variación de tiempo para salir sorteado.
Los tipos de crédito tradicional son: tradicional, tradicional con subsidio, tradicional mancomunado, tradicional pensionado y el tradicional pensionado con subsidio.
Crédito Alia2: Es un crédito el cual esta cofinanciado, es decir, puede ser cofinanciado con algún banco u otra alternativa puede ser alguna entidad financiera la cual puede llevar a cabo el trámite. Este se otorgará sobre el cálculo del valor presente del 5% de las aportaciones futuras, conforme al salario base del trabajador, más el saldo de la Subcuenta de Vivienda a la fecha de solicitud de crédito, complementado con recursos de Instituciones Financieras. El valor máximo de la vivienda y/o del crédito será de $1, 080,745.54 y la tasa generalmente es fija al igual que los pagos.
Crédito Respalda2: Este crédito es una excelente opción para los trabajadores que no son de planta y que tienen el deseo de hacer válida la opción de compra de su vivienda como se explica en las siguientes líneas.
Los trabajadores interesados deberán acudir a través de su representación Sindical o directamente a la Entidad Financiera especializada participante de su elección, a fin de registrar su solicitud. Fovissste otorga el saldo de la subcuenta y si es suficiente el cliente no desembolsa para el enganche si hay excedente se destina como enganche mayor y en esta modalidad podrán participar los trabajadores derechohabientes del ISSSTE, de base, de confianza y eventuales.
Existen otros créditos que son:
Los Requisitos generales son:
a) Identificación oficial con fotografía y firma.
b) Comprobante de domicilio vigente.
c) Talón de pago correspondiente a la última quincena.
d) Último estado de cuenta del SAR.
e) Acta de nacimiento del derechohabiente.
f) Acta de matrimonio (solo en crédito conyugal).
h) CURP.
La documentación se entregará en original y copia simple. El original le será devuelto al trabajador o a su representante sindical, en su caso, y la copia quedará en poder del Departamento de Vivienda de la Delegación del ISSSTE.
En los esquemas actuales de crédito pueden cubrir hasta el 90% del valor total de la vivienda, a excepción de algunos tipos de crédito otorgados por las Sofoles y Fovissste donde se cubre el valor total, pero ten en cuenta que a mayor monto de crédito la mensualidad que tendrás que pagar será más alta.
En cada esquema de crédito te sugerimos que consideres primeramente el valor de la vivienda, tu capacidad de pago. Pon atención especial en las condiciones financieras tales como el plazo del crédito que va de 5 a 30 años, el tipo de moneda en el que se dará el crédito (UDI, pesos, salario mínimo), la tasa de interés que puede ser fija o variable en las entidades financieras (13% en promedio dependiendo del plazo del pago), el pago de seguros (seguro de vida, invalidez, daños), los prepagos o pagos anticipados tomando en cuenta si existen o nó penalizaciones para realizar la amortización de la deuda durante la vida del crédito, así como los costos adicionales a cubrir como pago de avalúo, gastos notariales, comisiones adicionales que marque la entidad financiera, etc., que en conjunto podrían representar hasta un 15% adicional al valor de la vivienda y que tendrías que cubrir de inicio.
Recuerda que el crédito es un instrumento que ayuda a obtener un bien, y que está en función a nuestro ingreso actual y futuro, y que no siempre la mejor opción es llevarlo a su plazo máximo, sino por el contrario pensar en pagarlo lo antes posible para evitar intereses adicionales, o en el caso de algunas entidades financieras aprovechar esquemas en los que inclusive puede haber devolución o reducción en los pagos por ser un cliente cumplido. |
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COSTOS INDIRECTOS DE VIVIENDA |
Los costos indirectos son los diversos pagos por impuestos, derechos y gastos notariales que impactan en el valor de la vivienda, que se generan para la obtención de inscripciones, permisos y licencias desde la adquisición del suelo, urbanización, fraccionamiento, edificación y titulación de la vivienda.
Las cinco entidades más caras registran un nivel de costos indirectos, por arriba del 4 por ciento del valor total de la vivienda, recomendado y fijado por la Comisión Nacional de Vivienda con base en modelos internacionales.
El mantener rangos de costos indirectos por arriba del 4 por ciento, provocaría que no hubiera oferta de casas en un rango de precios de 180 mil pesos, que es el más bajo.
Consideramos que las etapas de producción de vivienda en donde los costos indirectos son más elevados, son en la parte que involucra el otorgamiento de permisos de gobiernos locales, y la dotación de servicios urbanos.
Así, la población que gana menos de cinco salarios mínimos cuenta con amplias dificultades para adquirir una vivienda, incluso sumándole subsidios federales y ahorro previo.
Por otro lado, en entidades con una alta participación en la industria turística el índice se dispara ya que las autoridades municipales establecen una carga impositiva fuerte porque no tienen reservas territoriales para lograr una oferta de vivienda social adecuada, y porque la llegada de desarrollos urbanos obliga a las autoridades a dotarlos de servicios urbanos, educativos y de salud.
El mantener altos costos y una administración no tecnificada y poco ágil también representa obstáculos para obtener una producción masiva de viviendas de interés social en el país.
El tiempo adicional en la espera de una autorización, cuando la decisión final depende de los cabildos, o del gobernador del estado supone gastos financieros a las desarrolladoras de vivienda, lo que desalienta el que participen en determinadas plazas. |
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Destino Vivienda tiene como principal objetivo retroalimentar las opiniones de los ciudadanos de la Cd. de México, acerca de la planeación urbana, así como la calidad de vida con la que cuentan. Se enfoca en temas prioritarios como el transporte, seguridad e infraestructura. |
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